Użytkowanie wieczyste, a własność

Spełniają się nasze marzenia i już za chwilkę mamy się stać szczęśliwymi posiadaczami gruntu lub nieruchomości. Oczywiście zanim tak się stanie czeka na nas jeszcze kilka formalności. Nie zapominamy także o sprawdzeniu księgi wieczystej ( tak przy okazji posiadając numer takiej księgi możemy to zrobić w zaciszu domu na https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do) i okazuje się, że w Dziale II mamy wpisanego użytkownika wieczystego, a nie po prostu właściciela nieruchomości.

Co więc może to dla nas oznaczać? Co w takim przypadku?

Zacznę od prawa własności, które zdecydowanie łatwiej wyjaśnić i zrozumieć, choćby ze względu na to, że częściej spotykamy się właśnie z nim w życiu codziennym. Według Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) własność to prawo, na przykład do nieruchomości z godnie z którym „ w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać mieniem.”

Co to oznacza w rzeczywistości dla właściciela?

A mianowicie, jestem już szczęśliwą posiadaczką działki i w początkowych planach uwzględniałam postawienie na niej, małego przytulnego domku z ogródkiem, jednak zmieniły się nieco moje priorytety i teraz chcę zarabiać na swojej własności, stawiając na niej cudowne Spa. Czy mogę to zrobić? No właśnie, mimo tego, że jestem właścicielem i mogę zarządzać swoim gruntem, najprawdopodobniej w większości przypadków, nie postawię Spa, ponieważ ograniczy mnie prawo budowlane, które wyklucza budowę Spa w tym miejscu, ze względu na naruszenie zasad współżycia społecznego bo rzecz jasna sąsiedzi mogą być z tego faktu mniej zadowoleni. A nawet w tym lepszym przypadku, jeśli wyrażą zgodę, plan zagospodarowania przestrzennego okolicy nie przewidywał mojego Spa. I cóż mi po mojej własności kiedy nie mogę zrobić z nią tego co chcę? Mogę jednak wybudować ten piękny, mały domek i wtedy w przypadku prawa własności, domek oraz grunt na którym on stanął  jest mój i tylko mój, a dodatkowo zostanie dziedziczony przez moje dzieci i wnuki w całości. Zatem, co jest istotne, choć nie zawsze możemy zrobić co chcemy z naszym prawem własności, jest ono dożywotnie, póki dobrowolnie się go nie pozbędziemy (np. umową sprzedaży lub darowizny)  oraz dziedziczone.

Natomiast użytkowanie wieczyste choć bardzo zbliżone zasadami rozporządzania do prawa własności, nieco się różni. Przede wszystkim jeżeli jestem użytkownikiem wieczystym gruntu, jego właścicielem jest Skarb Państwa lub np. gmina czy inna jednostka terytorialna. Jako użytkownik, zgodnie z zasadami przedstawionymi wyżej, mogę wybudować na gruncie swój dom i będę jego właścicielem, natomiast właścicielem gruntu nadal będzie wspomniany Skarb Państwa. Użytkowanie wieczyste ograniczone jest czasowo, najdłuższy okres jego obowiązywania to 99 lat, a najkrótszy 40 lat. Użytkownik może w okresie 10 lat przed końcem, złożyć wniosek o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego, np. na kolejne 99 lat, a ponieważ prawo użyczenia podlega dziedziczeniu dzięki temu moi spadkobiercy będą mogli na tych samych zasadach korzystać z niego. Prawo użytkowania podlega także sprzedaży, egzekucji, można je obciążyć oraz zapisać w testamencie. Wydawać by się mogło, że jest to dobra alternatywa, ponieważ za umowę użyczenia takiego gruntu musimy ponieść jednorazową opłatę w wysokości 25% jego wartości. Niestety użytkowanie jest również obarczone opłatami rocznymi w wysokości od 1% do 3% wartości nieruchomości, którą ustala rzeczoznawca majątkowy, a która wartość z przedziału procentowego będzie dotyczyła mojej nieruchomości, zależeć będzie od tego czy nieruchomość jest przeznaczona do zamieszkania czy co celów komercyjnych.

Co mogę zrobić jeśli już jestem użytkownikiem wieczystym i nie chcę np. ponosić dłużej opłat z tym związanych, ponieważ są one znacząco podnoszone?

Mogę przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności, o ile dnia 13 października 2005 r. byłam użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanych w celach mieszkaniowych, zabudowanych garażem, nieruchomości rolnych, lub po prostu przeznaczonych pod tego typu zabudowę lub też byłam właścicielką lokalu, a mój udział we wspólnej nieruchomości obejmowało prawo użytkowania wieczystego.  Oczywiście przekształcenie także wiąże się z wniesieniem opłaty na rzecz aktualnego właściciela. Opłaty ustalane są na podstawie odpowiednich przepisów aktualnie obowiązującego prawa o gospodarce nieruchomościami oraz przez odpowiednio przydzielone do tego organy. Nie mniej jednak podstawowa zasada wyliczania takiej opłaty polega na różnicy między aktualną wartością, ustalaną przez rzeczoznawcę majątkowego, a opłatami poniesionymi przez cały okres użytkowania.

Myślę, że ilu debatujących tyle opinii. Decyzję o zastosowania jednego czy drugiego prawa do rozporządzania, pozostawiam zatem każdemu do indywidualnego przemyślenia.

Arletta Pawlicka

Może Ci się również spodoba